马耳他作为地中海中心的欧盟国家，凭借宜人的气候、完善的医疗保障和英语官方语言环境，成为近年来热门的移民目的地。其永居项目（MPRP）以投资门槛灵活、无移民监等优势吸引全球投资者，但实际操作中隐藏着诸多需要警惕的细节。
一、政策核心：两种投资路径的取舍
马耳他永居提供购房与租房两种模式。购房需持有至少5年（主岛35万欧元/戈佐岛30万欧元），适合计划长期定居的家庭；租房则要求年租金不低于1.2万欧元（戈佐岛1万欧元），更适合保持流动性的申请人。值得注意的是，政府捐款金额与租房年限挂钩——选择5年租约需捐款6万欧元，1年租约则需10万欧元，这笔费用直接影响总成本预算。
二、隐性成本：容易被忽略的支出项
除了官方公布的政府捐款（根据租房期限浮动）和行政管理费，申请人还需承担律师费、医疗保险、房产持有税（购房情况下）等。特别要警惕的是，部分中介宣传的“低价套餐”可能省略第三方费用说明，导致后期预算超支。
三、材料准备：公证认证的时间陷阱
所有申请文件需经过双认证（外交部+马耳他使馆），耗时约2-3个月。出生证明、无犯罪记录等材料有效期仅6个月，建议在启动申请前90天内办理。曾有案例因文件过期导致审批延迟8个月，期间政策突变使申请人被迫增加投资额。建议提前制定材料清单时间轴，预留至少4个月缓冲期。
四、税务规划：永居≠税务居民的关键区别
获得永居卡后，每年累计居住满183天才成为税务居民。马耳他实行全球征税但提供15%的个税优惠税率，且无遗产税。但若在中国保留房产或股权，需专业税务师设计跨境资产架构，避免双重征税。部分申请人误以为永居身份自动适用欧盟税收协定，实际需单独申请。
五、后续维护：五年周期的合规要点
永居卡每5年续签时需证明：持续持有符合要求的房产、医疗保险有效、无犯罪记录。2023年起新增“经济能力证明”，要求主申请人提供年收入10万欧元或资产50万欧元的证明。子女超龄（18-29岁）需提供未婚及经济依赖证明，建议在子女25岁前递交申请以降低风险。
实操建议
1. 优先选择马耳他本土持牌律师，可登录MFSA官网核查资质；
2. 租房模式下，建议签署5年长约锁定成本，避免租金上涨风险；
3. 子女教育规划需提前确认学校名额，国际学校通常需提前1年排队；
4. 避免在7-8月旅游旺季登陆办理手续，政府机构处理效率显著下降。
马耳他永居的本质是通过可控投资换取欧盟通行便利，但每个环节的合规成本都可能影响最终收益。建议申请人至少预留15万欧元超额预算以应对政策波动，并委托具备欧盟移民法经验的第三方机构进行全流程审计。
